疯狂捡漏！上海法拍房清仓率76%全国第一，有人正在打折横扫核心资产

　　2026年上半年，中国法拍市场正在上演一场冰与火的极端分裂。全国法拍房源挂拍量达到46.3万套，同比暴增23.1%；成交量约为10.3万套，同比大涨29.8%；总成交金额约1515亿元，同比回升17.6%。从总量上看，市场活跃度显著提升，但热闹的表象下，成交均价却在持续承压——法拍住宅成交均价仅8165元/㎡，同比进一步下滑，“以价换量”成为贯穿上半年最残酷的市场关键词。

　　然而，就在这片“打折甩卖”的哀鸿声中，上海却交出了一份令人瞠目结舌的成绩单。上海法拍住宅清仓率高达76%，高居全国第一，相当于每挂出4套法拍住宅，就有3套被买家抢走。与此同时，北京清仓率达到51.3%，深圳、广州同样表现坚挺。整体来看，一线城市法拍住宅清仓率平均达到60.9%，成交均价高达33369元/㎡，显著高于全国平均水平。核心地段的优质法拍房源，正在被嗅觉灵敏的资本疯狂扫货。

　　从物业类型来看，住宅类法拍房是市场的绝对主力，成交套数占总量七成以上，成交金额占比也超过一半。但成交均价同比出现下滑，以价换量的特征十分明显。与之形成鲜明对比的是商业类法拍，清仓率仅为15.6%，去化压力巨大，成为最令市场头疼的资产类型。住宅与商业之间的冷热分化，折射出资金对安全性和流动性的极致偏好。

　　在不同能级的城市之间，法拍住宅市场的表现更是天壤之别。一线城市凭借强大的经济基本面和人口吸附能力，法拍住宅价格坚挺、抢筹激烈；二线城市呈现出回暖分化的态势，其中杭州表现尤为抢眼，清仓率接近七成，成交均价超过18000元/㎡，位居二线城市榜首，成都、重庆等城市也保持较高活跃度；而三四线城市则完全是另一番景象，法拍住宅成交均价不足5000元/㎡，清仓率不到三成，价格下行压力巨大，只能勉强依靠低价走量维持。这种从一线到三四线层层递减的格局，清晰地勾勒出当前法拍市场的价值坐标。

　　从省市层面看，广东省以278亿元的成交金额继续领跑全国，法拍交易活跃度无人能及。浙江省则以48.4%的清仓率位列各省前列，展现出极高的成交效率，杭州、温州等城市功不可没。江苏、上海、北京分列第三至第五位，这些经济发达地区的法拍市场活跃度与当地资产质量、司法处置效率密切相关。

　　从拍卖阶段来看，一拍成交占比回升至40.1%，较2025年同期提高了2.4个百分点，说明首次拍卖成交率在改善，市场信心有所修复。但二拍仍是最主要的成交阶段，占比达45.6%。值得注意的是，二拍成交均价仅为一拍的67%左右，这意味着在二拍阶段参与竞拍，可以获得更大的价格折扣空间，这也是精明投资者紧盯二拍房源的核心原因。

　　聚焦到重点城市，各自呈现出鲜明的个性特征。上海以76%的清仓率傲视全国，核心资产几乎被一扫而空。北京法拍住宅成交1547套，朝阳区清仓率超过45%，核心区域流动性良好。杭州成交约2130套，清仓率接近五成，成交均价约9800元/㎡，在全国主要城市中名列前茅。重庆则是另一个极端，挂拍量高达3.9万套，但清仓率仅为17.3%，成交均价不足3600元/㎡，呈现量大价低难去化的典型买方市场特征。成都成交约2500套，活跃度在西南地区领先，但清仓率仍偏低，去化压力不容忽视。

　　政策端也为法拍市场注入了新的变量。中山、苏州等多地已明确允许公积金贷款购买法拍房，贷款额度、比例及年限参照二手房标准执行。这一政策直接降低了法拍房的交易门槛，使普通购房者也能参与到法拍房“捡漏”中来，预计将有更多城市跟进落地，进一步激活市场需求。

　　展望2026年下半年，法拍市场预计将保持高位运行，经济结构调整叠加司法执行效率提升，法拍房源供给有望继续增长。与此同时，价格分化将进一步加深，一线城市核心区域的法拍住宅价格支撑较强，而三四线城市仍面临下行压力。随着市场规范化程度提高，更多金融机构、资产管理公司及专业投资者将积极入场，推动法拍市场走向机构化和专业化。

　　法拍市场正在成为观察中国楼市真相的“第二双眼睛”——一线城市的核心资产，哪怕贴上“法拍”标签，依然有人排队抢购；而三四线城市的房子，即便打骨折，也未必有人问津。上海76%的清仓率，正在用数据告诉所有人：“打折”从来不是问题，问题是你打折的资产，到底在哪个城市。