券商观点|房地产行业2026年4月月报：4月楼市成交同比增速由负转正；一、二线城市成交连续两个月同比均持续改善

　　    2026年5月22日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，4月楼市成交同比增速由负转正；一、二线城市成交连续两个月同比均持续改善。

　　报告具体内容如下：

　　核心观点 【新房成交】 4月新房成交面积环比负增长，同比由负转正。4月47城新房成交面积环比-24.4%，同比+2.8%，同比增速较3月提升了7.0pct。1-4月累计同比-10.3%。

从各能级城市来看，4月一线城市新房成交同比由负转正，二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由正转负。

1）一线城市：3月新房成交面积环比+3.0%，同比+27.7%，同比增速较3月提升了32.5pct。具体来看，北京、深圳环比均提升，上海、广州环比均下降；同比除深圳外均上升。北京环比+60%、同比+59%，上海环比-6%、同比+32%，广州环比-18%、同比+21%，深圳环比+14%、同比-22%。1-4月一线城市新房成交面积累计同比-5.9%，其中广州同比+2%，上海同比+0.2%，北京同比-3%，深圳同比-43%。

2）二线城市：4月新房成交面积环比-22.8%，同比-0.7%，同比降幅较3月收窄8.7pct。其中南宁同环比均正增长（同环比增速均为14%）；杭州环比-19%、同比-1%；成都环比+9%、同比-22%。1-4月二线城市新房成交面积累计同比-15.8%。

3）三四线城市：4月新房成交面积环比-35.6%，同比-4.5%，同比增速较3月下降5.5pct。其中扬州、遵义、丽江、莆田同环比均正增长。1-4月三四线城市新房成交面积累计同比-7.0%。

【二手房成交】

4月二手房成交同环比均正增长。4月23城二手房成交面积环比+6.6%，同比+8.5%，同比由负转正，同比增速较3月提升了14.8pct。1-4月累计同比-0.9%。

从各城市能级来看，4月各能级城市二手房成交均同比改善。4月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.7%、16.4%、7.7%，同比增速分别为12.4%、6.1%、8.2%，一、二线城市同比增速较3月分别提升13.2、19.1pct、三四线城市同比增幅扩大5.9pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比+10%、环比-9%，深圳同比-5%、环比+11%，上海同比+19%，环比-7%；二线城市中，除杭州外同比均上升。其中杭州同比-1%、环比+7%，成都同比+0.2%、环比+7%。1-4月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为0.4%、-5.0%、8.6%。其中北京1-4月累计同比-1%，上海累计同比+4%，深圳累计同比-10%，杭州累计同比-19%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升。截至4月末，13城新房库存面积环比-0.5%，同比+1.0%；去化周期20.4个月，环比-0.6个月，同比+4.9个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

【土地市场】

4月土地成交规模同环比负增长，但溢价率环比上升。4月全国（300城）成交土地建面环比-30.7%，同比-26.0%；楼面均价环比+14.9%，同比-12.2%；平均土地溢价率为6.3%，环比+3.3pct，同比-1.9pct。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-21.2%、-36.7%、-42.9%，同比增速分别为-43.0%、-26.9%、-23.0%；楼面均价分别9931、2057、714元/平，环比增速分别为43.2%、27.0%、-1.0%，同比增速分别为83.0%、-33.3%、-16.9%；平均溢价率分别为4.9%、9.8%、2.7%，其中一线城市环比+0.9pct，同比-0.8pct；二线城市环比+6.2pct，同比-3.5pct；三线城市环比+0.4pct，同比-2.4pct。从累计来看，1-4月全国（300城）成交土地规划总建面同比-15%，成交总价同比-31%，楼面均价968元/平，同比-18%，平均溢价率4.8%，同比-4.6pct。

【房企】

销售：百强房企4月销售同比降幅收窄。百强房企4月全口径销售额同比-11.6%（前值：-18.2%）；累计同比-20.7%（前值：-24.8%）。头部梯队房企销售同比增速转正。4月CR5、CR10全口径销售额同比增速转正，分别为20.9%、7.3%，同比增速分别提升26.3、18.6pct。TOP20房企中，4月销售额同比为正的企业有：中建东孚（+136%）、华润（+50%）、招蛇（+48%）、中建壹品（+42%）、保利置业（+13%）、金茂（+26%）、中海（+20%）、保利发展（600048）（+5%）。1-4月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+96%）、中建壹品（+52%）、金茂（+23%）、中海（+14%）、招蛇（+11%）、华润（+2%）、绿地（+1%）。

拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企4月全口径拿地金额同比-66.8%，拿地强度10%，环比+2pct，同比-17pct；拿地建面同比-36.2%；楼面均价1.3万元/平，同比-47.9%。具体来看，4月拿地金额较多的主流房企有：华润（拿地金额125亿元，拿地强度48%）、金茂（41亿元，46%）、绿城（40亿元，38%）、中海（30亿元，13%）。从累计来看，1-4月百强房企全口径拿地金额同比-50.0%，拿地建面同比-28.7%，楼面均价7674元/平，同比-29.9%，拿地强度25%，同比-14pct。1-4月拿地金额排名中，越秀排名第一（拿地金额282亿元，同比+26%，拿地强度110%），其次是华润（218亿元，-34%，31%）、保利发展（134亿元，-56%，17%）、金茂（117亿元，-67%，37%）、绿城（78亿元，-78%，22%）、招蛇（74亿元，-73%，13%）、滨江（58亿元，-79%，24%）。

融资：4月房地产行业融资规模同环比持续正增长。4月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计615亿元，同比+29%，环比+18%，平均发行利率2.70%，同比-0.06pct，环比+0.15pct；1-4月发行规模合计1879亿元，同比+12%，平均发行利率3.00%，同比-0.11pct。具体来看，主流重点房企中，4月首开、金茂、保利置业发行债券规模较大，分别为50.5、25.0、15.0亿元。26年5-12月行业国内外债券到期规模为4780亿元，其中6、7月是到期小高峰，到期规模分别为1079、909亿元。

投资建议

4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，楼市成交同比增速由负转正。我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

现阶段我们建议关注：

1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团（002244）、绿城中国。

2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。

3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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