从挂牌价七八万到成交价5万+，红盘馥源庭房东开始以价换量

　　盛夏时节是传统的房产成交淡季，炎热的天气劝退了一些看房的买家，但文晖板块的馥源庭小区，近两个月二手房成交量却悄悄上升。记者了解到，作为交付一年的改善型次新房，馥源庭这波成交放量的背后，并非市场情绪突然转向乐观，而是房东预期转变，以价换量的结果。

　　新房时期中签率13.6%

　　选房却用了11个小时

　　馥源庭在新房销售时期，也是市场上的热盘。馥源庭开盘是在2023年6月，已经不是杭州楼市热度最高的时候。当时一次性推出全部565套房源，均价5.4万元/㎡，吸引了4155户家庭报名，综合中签率为13.6%，也是实打实的热门楼盘。

　　馥源庭实景图

　　这种热度来自于项目所在的板块和项目自身的优势。首先，文晖板块已经是少有的市中心地段，另外作为地铁5号线杭氧站的上盖TOD项目，馥源庭与嘉里城综合体相连，因此当时的购房者对于项目未来的预期还是比较高的。

　　馥源庭实景图

　　但馥源庭开盘选房的过程也透露出当时市场预期的微妙变化。565套房源从上午9点一直选到晚上8点多才全部售罄，历时超过11个小时，这在红盘频出的时期并不多见。除了对于港企得房率和室内装修品质的争议之外，馥源庭的户型跨度极大，最小户型110㎡起，最大则是334㎡的顶跃户型，总价从594万元跨越到接近2000万元，这样会使一些自住家庭在选不到心仪户型时只能放弃。

　　港资商业、优质学区傍身

　　但小区短板也很明显

　　在整个文晖板块，馥源庭的配套很有优势。住宅B1未来可以直通嘉里城综合体，C区紧邻地铁。虽然嘉里城的开业时间一拖再拖，但据了解招商已经在进行中了，开业只是时间问题。另外，馥源庭对应的学区为长寿桥小学和观成和平中学，在拱墅区也算是较高的配置，也给项目加分不少。

　　另外，馥源庭交付前，嘉里建设追加了2000万-3000万元资金进行了项目公区整体提升，而且高颜值的铝板外立面也一直为人所称道

　　虽然房龄更新、离商业配套更近，但馥源庭本身也存在着一些难以回避的短板。

　　比如整个小区分成A、B、C三个区块，其中A、B区位于嘉里城商场的北侧，C区位于商业南侧，离地铁口最近。

　　记者来到馥源庭小区现场，最大的感受是三个区块非常独立，各自设有大门和物业大堂，并需要通过城市公共道路绕行方可抵达。

　　馥源庭实景图

　　而且每个区块占地面积都很小，最小的B区只有2幢楼，A区和C区也分别只有4幢楼，这就导致园区内的景观非常简单，不要说室内恒温泳池，连室外泳池、戏水池都没有。小区内部配套相比同时期的改善楼盘确实有些逊色，如果与如今市面上的抬板社区相比，就差距更大了。

　　另外，馥源庭的得房率也更低一些，根据透明售房网显示，馥源庭得房率在77%-80%，而和品得房率在79%-84%。

　　在二手房市场起起落落

　　如今预期下降成交量抬升

　　馥源庭于2025年7月开启正式交付，刚交付就很快就有房源挂牌，当时的主流挂牌价格在7万-8万元/㎡。交付后一个月时间，就迅速成交四套房源，当时113㎡三房小户型的成交价在6.1万-6.4万元/㎡左右，147-228㎡大户型，成交价在7万-7.4万元/㎡左右。这个价格比当时成交量一骑绝尘的和品，还要再贵上3000元/㎡，看起来很有次新房新秀的势头。

　　馥源庭实景图

　　但在后续的时间里，相比和品持续的“批量”成交，馥源庭的成交就显得比较缓慢了。去年以来，和品每个月时常保持两位数的成交量，而馥源庭不仅只有个位数，有些月份甚至只有一套成交。

　　不过，今年6月份开始，馥源庭的成交量“走起来”了。文晖板块的经纪人小刘告诉记者，6月以来，馥源庭大户型成交活跃了很多，原因也很直接：价格有所下降。有一套6月份成交的191㎡户型，业主一手房买入时总价1002万元，最终以1026万元成交，折合单价5.37万元，算上三年的资金成本和契税，也是亏本出售的。不过，小刘透露，这套房源的业主是个人原因急售，所以价格特别低。6月成交的另外两套190㎡的高楼层房源，含车位总价要1100万元左右。

　　馥源庭实景图

　　德佑文晖店的黄店长也表示，最近一些房东的预期有所转变，现在如果有买家看中，价格都好谈。例如有一套挂牌的153㎡户型，之前房东坚持低于1050万元不卖，最近也把挂牌价调整到了980万，还送车位。