券商观点|房地产行业第22周周报：二手房成交面积同比增幅扩大；国务院印发《城市更新“十五五”规划》

　　    2026年6月3日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，二手房成交面积同比增幅扩大；国务院印发《城市更新“十五五”规划》。

　　报告具体内容如下：

　　新房成交面积环比由负转正、同比降幅扩大，二手房成交面积环比降幅收窄、同比增幅扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。 核心观点 新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。第22周47城新房成交面积317.0万平，环比上升3.1%，同比下降10.9%，同比增速较上周下降3.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为7.8%、0.0%、3.5%，同比增速分别为2.7%、-19.8%、-8.6%，一线城市同比涨幅收窄了15.1个百分点，二线城市同比降幅扩大了11.9个百分点，三四线城市同比降幅收窄了7.8个百分点。

二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大。第22周23城二手房成交面积为276.7万平，环比下降4.5%，同比上升13.6%，同比涨幅较上周扩大了2.6个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.6%、-7.0%、1.7%，同比增速分别为8.9%、12.7%、25.7%，一线城市同比增幅收窄了9.7个百分点，二、三四线城市同比增幅分别扩大了10.4、7.6个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。截至第22周末，13城新房库存面积6638.7万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-15.3%；去化周期14.9个月，环比下降0.6个月，同比下降2.8个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.4、11.6、46.8个月，一、二线城市环比分别下降0.7、4.8个月，三线城市环比上升22.4个月；一、二、三四线城市同比分别下降2.8、2.1、9.0个月。

土地市场成交量同环比量涨价跌；溢价率同环比均下跌。第22周百城全类型成交土地规划建面为1272.1万平，环比上升63.1%，同比上升23.3%；成交土地总价为216.5亿元，环比上升60.2%，同比下降16.1%；成交土地楼面均价为1701.8元/平，环比下降1.8%，同比下降31.9%；土地溢价率为0.8%，环比下降1.3个百分点，同比下降3.9个百分点。

房企国内债券发行量环比下跌，同比上涨。第22周房地产行业国内债券总发行量为89.8亿元，环比下降16.8%，同比上涨69.2%。总偿还量为124.2亿元，环比上升90.1%，同比下降1.6%；净融资额为-34.4亿元。

板块相对收益有所下降。第22周房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周上升2.1pct，相对收益（相对沪深

300）为-2.5%，较上周上升0.9pct。房地产板块PE为11.95X，较上周下降0.12X。

政策

5月28日，国务院发布《城市更新“十五五”规划》。

1）从目标指标来看，“十五五”期间，计划城镇危旧房改造数量50万套/间，新开工改造城镇老旧小区数量11.5万个，老旧街区厂区（含历史文化街区）改造提升数量1500个，城中村改造数量4000个，历史建筑修缮数量1.5万处，新建及改扩建体育场地面积12.8万公顷，城市公园绿地改造提升面积2万公顷，城市地下管网改造长度36.5万公里，存量应急避难场所改造数量5万个，城镇房屋基础信息数字化率达到95%以上。

2）此外，此次“十五五”规划中有3个增量点：①允许地方政府专项债券做项目资本金支持城市更新项目建设，地方政府加大财政投入。②支持民营企业参与城市更新。③促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。

5月26日，广州发布公积金新政，全面优化“商转公”。此前广州自25年8月21日起，开始实施“商转公”政策，当时的申请限定条件较为严格。此次优化有以下亮点：

1）扩大业务范围。取消“原商贷银行为公积金受托银行”的限制，允许非公积金承办银行的商贷申请转为纯公积金贷款。

2）放宽贷款类型、年限和公积金缴存时限要求。允许申请人可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商贷本息的，可以选择转为组合贷款。开户并累计缴存公积金时限要求从满“60个月”减少为“36个月”。原商贷放款年限从“3年以上”缩短为“2年以上”。

3）拓宽申请主体的所在地区范围和类型。将申请对象扩展至“在广州、大湾区或广州都市圈城市内”正常缴存公积金的缴存人。且申请人范围由“同时为原商贷借款人和贷款房屋产权人”放宽为“贷款房屋产权人”。

4）取消限制条件。去除“本市唯一住房”和公积金贷款使用次数的限制。取消原“贷款期限不得高于原商贷剩余期限”的限制。

5）与现行公积金贷款政策衔接，提高贷款额度上限，从不超过购房总价款“70%”提高至“80%”。

投资建议

我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前核心城市政策持续发力，对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，我们认为，2026年地产板块存在投资机会，当前行业格局已经出现转变，部分房企已经出现结构性改善。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升；前期出台政策效果持续发酵；今年政府工作报告提及的“加强初婚初育家庭住房保障”、“深入推进房地产发展新模式”两大政策方向年末有望进一步明晰；已出现结构性改善的房企估值仍处于低位；多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

现阶段我们建议关注：

1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团（002244）、绿城中国。

2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。

3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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