按需定制、明码标价 “菜单式”服务重塑物业质价相符

　　物业费真的越低越好吗？北京市海淀区裕泽园小区业主在历经重重问题后，主动找第三方评估，通过上调约40%物业费标准重启物业招标，引进新物业。而这次物业换新，业主参与率超83%、同意率高达87%。

　　这一“逆向”操作背后，是北京市新版《住宅物业服务标准》倡导的“菜单式”物业服务的落地。此次业主引进的，正是万科物业“弹性定价”模式的物业服务，这标志着老旧小区正通过“质价相符”的精细化治理焕发新生。

　　低价难以为继，老旧小区深陷“失序”困境

　　地处北京市海淀区昆玉河畔的裕泽园建成于2004年，地段优越，附近诸多小区物业费均在3元左右，而裕泽园物业费仅0.99元/平方米，远低于周边小区标准。

　　裕泽园物管会成员王女士表示，小区物业费标准偏低，随之而来的是服务质量的严重缩水。园区安防设施匮乏，监控点位稀少且存在大量盲区，地下车库甚至完全没有监控覆盖；墙面与地面污损严重，楼道及院内公共区域杂物堆积如山；电动车停放杂乱无章，缺乏有效管理；绿化养护近乎停滞，大面积地被植物枯死，导致夏季蚊虫肆虐，严重影响了居民的日常生活与居住安全。

　　在此背景下，业主们只好与物管会一起寻找新物业。王女士介绍，小区物管会通过市场调研与聘请专业公司进行物价评估，测算出3.4元/平方米/月的物业费标准才能支撑基础运维，该方案经业主大会表决获得超三分之二业主同意。

　　“菜单式”弹性定价，让每一分钱花得明明白白

　　物业费高低丰俭由人，质价相符才是关键。最终，裕泽园物管会引入了万科物业的“弹性定价”模式。在这一模式下，业主不再是被动接受“一口价”，而是像点菜一样自主选择服务。

　　经过多轮沟通与踏勘，一份长达18页、涵盖259项服务的《菜单式物业服务方案》正式出炉。方案精准对接业主痛点：不仅明确了103项基础物业服务，还纳入了156项个性化服务清单。从“大堂玻璃门窗每周擦拭一次”“草坪每90天施肥一次”，到“外墙玻璃每年清洗一次”“非机动车停放区高频巡检”，事无巨细均有明确约定。与之对应，物业费标准也调整为1.35元至3.21元/平方米不等。

　　“这辈子第一次见物业合同签得这么细。物业费虽然涨了，但我能清楚知道钱花在哪了。”业主王先生表示，这种可量化、易感知的条款，比以前的“糊涂账”让人踏实得多。

　　“菜单式”物业服务或成趋势

　　王女士表示，4月1日万科物业正式进场后，一系列改变肉眼可见。物业团队迅速清理了绿化带内堆积的垃圾，补植了花草；针对21年楼龄的老旧电梯，积极对接国债政策与公维资金进行更新改造；地下车库不仅重新粉刷了墙面、更换了智能物联网灯管，还增设了32个监控探头。

　　裕泽园的成功破局，正是北京市新版《住宅物业服务标准》落地的生动缩影。

　　“我们并不主张单纯涨价或降价，而是提供菜单，让业主自主决定支付什么水平的费用。”北京万科物业第一分公司总经理张国强表示，弹性定价的核心在于打破传统“一刀切”的定价体系，让物业费博弈从单纯的价格拉扯，转向价值匹配的良性循环。业内专家指出，当人工智能与数字化手段赋能物业管理，当“菜单式”服务成为共识，老旧小区不仅能实现资产的保值增值，更为城市基层治理探索出了一条“共建共治共享”的新路径。

　　2025年10月1日，北京市在全国领先踏出一步，倡导的“菜单式”物业服务。北京市新版《住宅物业服务标准》构建了“刚性指标+柔性指标”的双层结构，刚性指标不设等级划分，是物业服务必须完成的“必答题”，涵盖法律法规、强制性规范要求，如消防安全、信息公示等；柔性指标则根据服务频次等进行分级，业主可结合房屋状况、设施设备、绿化规模、居住人群等实际情况，以及自身需求与偏好，对各项柔性服务等级分别选择。