楼面单价9.6万元，厦门国企建发拿下深圳前海地王

　　深圳土地市场再出地王。

　　6月12日下午，深圳今年第四宗居住用地前海桂湾宗地正式开拍出让。这宗地块共吸引了9家房企的参与，最终经过近300轮竞价，厦门建发以总价35.25亿元成功竞得，折合楼面单价为9.6万元/平方米，成交溢价率约114%，刷新前海区域市场纪录。

　　根据出让材料，这宗地块为70年产权的二类居住用地，起拍总价为16.45亿元，起拍楼面价为4.48万元/平方米，占地面积约1.19万平方米，建筑面积约3.68万平方米，容积率3.1，建筑限高100米。

　　这宗地块共吸引了多家房企的参与，包括招商蛇口（001979）、中海地产、华润置地、保利发展（600048）、建发股份（600153）、越秀地产、绿城集团、深业集团与华发股份（600325）等，均具有国资背景。

　　中指研究院分析称，这宗地块的成功出让充分验证深圳核心区优质宅地的稀缺价值，房企投资信心高度向核心地段集中。“深圳土地市场连续高溢价成交，将稳定深圳楼市整体预期，尤其对高端改善市场信心形成明显提振。”

　　建发再度入深

　　此次摘得前海桂湾地块的建发，今年以来对深圳市场雄心勃勃，多次出现在深圳的土地市场。

　　6月5日，深圳南山区粤海街道一宗地块挂牌出让，参与这宗地块竞拍的有保利置业、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产等。最终，保利置业以总价57.72亿元竞得这宗地块。

　　在这宗地块的竞争中，建发也是积极的参与者。虽然最终惜败于保利置业，但一周之后，建发成功将深圳的另一宗“宝地”收入囊中，再度进入深圳市场。

　　建发此前在深圳核心区域并未有布局。2018年，建发曾在深圳代建销售运营玺园项目，但这一项目在2021年陷入逾期交房以及面积缩水的风波之中，此后建发也并未在深圳加大布局。

　　此次摘得前海桂湾地块，建发有望打一场“翻身仗”。这宗地块周边均是高端住宅项目，交通配套齐全。

　　以一路之隔的招商海晏府为例，这一项目于4月19日首次开盘，开盘仅数小时，首推的108套房源便实现了90%的去化率。招商海晏府地块由招商蛇口于2025年7月以21.55亿元竞得，溢价率高达86.10%，成交楼面价达8.4万元/平方米，刷新2025年度“单价纪录”。

　　建发成交的楼面价格虽然比招商海晏府略高，但仍留出了一定的利润空间。

　　招商海晏府备案均价约14.2万元/平方米，折后均价约13万元/平方米，总价1710万元起。项目主推139至194平方米大户型。以这个价格计算，建发通过好产品做出溢价并非不可能。

　　中指研究院分析认为，这宗地块楼面价已超越招商海晏府，将直接抬升桂湾板块的宅地价值基准，进一步巩固其深圳顶级豪宅板块的定位，对周边二手房价格形成正向托底。

　　从数据面来看，深圳二手房今年以来保持成交活跃。据深圳中原研究中心统计，今年5月，深圳一二手住宅成交10079套，为近14个月首次突破万套，成交量环比上升11.4%，同比上升28.4%。

　　其中，二手房成交量保持稳定，维持在5000套的荣枯线上方。深圳房地产信息平台数据显示，5月份深圳全市二手住宅过户5534套，同比上升18.07%。

　　高溢价频现

　　前海桂湾地块，是今年深圳又一宗高热度地块。

　　这宗地块吸引到了9家房企的参与，最终以114%的高溢价率成交，说明房企对深圳房地产市场的信心正在迅速回归。

　　这也是本月深圳出让的第二宗高溢价地块。今年6月5日，南山区粤海街道地块在经过291轮激烈竞价后被保利置业以总价57.72亿元竞得，溢价率高达150.74%，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录。

　　一位全国性房企负责土地投资的人士告诉21世纪经济报道记者：“现在市场追求高确定性地块，深圳这个月出让的三宗地块各方面条件都非常好，以合理的价格拿下会是很好的土地储备。我们公司也会积极参与到深圳的土拍当中。”

　　高溢价地块不断出现，除了房企信心回归以外，核心原因是相关部门不断优化地块的出让条件。

　　以保利置业摘得的粤海街道地块为例，这宗地块是一宗微型地，土地面积仅1.41万平方米，规划建筑面积5.31万平方米，起始价23.02亿元，起始楼面价为4.33万元/平方米。地块小、总价低，这为高溢价创造了有利条件。

　　可供对比的案例是，2024年12月，粤海街道一宗“百亿”巨无霸地块挂牌出让，起拍价126.52亿元，起拍楼面价4.8万元/平方米。这宗地块体量较大，最终也由两大央企华润置地与中海地产联合竞得，成交总价为185.12亿元，成交楼面价约7万元/平方米，溢价率达46.3%。

　　随着粤海街道地块、前海桂湾地块的成功出让，深圳楼市有望进入回暖通道。

　　深圳中原分析认为，土拍市场的火热表明房企对于核心区域未来价值的认可。

　　“一方面，深圳作为一线城市，核心区域限购政策越来越宽松，将持续虹吸全国购买力，对于核心区域优质资产是大利好；另一方面，目前市场分化严重，但豪宅市场已经出现初步企稳迹象，核心区域豪宅项目价格高企，但成交依然火热，市场对于核心区域优质资产未来保值增值能力的认可度非常高。”深圳中原强调。