三月二手成交量要爆了，楼市回暖了吗？ 成交超3万套引发关注

如果上海三月的二手房成交量超过3万套，这将是一个非常显著的数据。最近，在一次上海经济内部会议上，一位领导私下透露了这个关键数字。我听到这个消息后感到十分震惊。在我入行时，师傅曾告诉我，上海二手房市场的一个重要参考指标是月均2万套。如果连续三个月低于2万套，市场可能开始冷淡；如果持续三个月以上保持在2万套以上，则市场热度还算不错。因此，3万套的成交量可以说是非常夸张的数字，历史上也很少出现。

从去年12月开始，上海楼市一直表现良好，二手房成交保持在较高水平。这带来的第一个积极变化是挂牌量终于下降了。二手房市场不稳定的原因之一是卖房的人比买房的人多。业内常有“二手房越卖越多”的说法，甚至有时挂牌量会达到17万套，正常情况下也有15万套左右。经过几个月的成交，如今挂牌量已降至13万套，恐慌性抛售现象减少，市场焦虑情绪也有所缓解。

此外，二手房市场的底部成交正在被快速夯实。过去一段时间，高端一手房市场火热导致二手房市场波动较大。但这一轮3万套的成交中，大部分集中在低价位的老破小房屋，这部分成交占据了市场70%的份额。这些老破小房屋的成交主要受到外来从业者的推动，他们在上海的基座成交需求得到满足。同时，房地产市场中的热钱也在增加。简单测算显示，3万套成交意味着每月至少有600亿资金流入楼市，一年下来就是万亿规模。降低首付比例直接导致银行资金流入房地产市场，商业性用房的首付比例从5成降到了3成，进一步刺激了市场活跃度。

虽然数据令人振奋，但也需要看到背后的真实情况。3万套确实是一个了不起的数字，且上海已经连续半年成交在2万套以上。然而，目前还不能直接判定楼市已经回暖。一个重要原因是，现在的挂牌量仍然较高，即使回落到13万套，也需要4个月以上的时间才能去化。因此，市场还没有真正热起来。如果整体挂牌量能下降到10万套左右，楼市寒冬才算彻底远离。